Airbnb : Faut-il investir dans un local commercial?

Avec l’encadrement des locations saisonnières, louer un actif en meublé touristique se complique. Particulièrement dans les grandes agglomérations : obtention d’un numéro d’enregistrement, nombre de nuitées limitées, autorisation de changement d’usage, interdiction dans certaines zones, … 

Mais les investisseurs aguerris ont trouvé la parade (légale) pour contourner ses encadrements parfois excessifs de la part des communes : investir dans un local commercial pour réaliser des locations saisonnières airbnb. Nous allons voir pourquoi il est intéressant d’investir dans un local commercial et quelle est la réglementation pour ce type de location saisonnière Airbnb.

1) Qu’est ce qu’un local commercial ?

Un local commercial est un local où est exercée une activité commerciale par une personne physique ou par une société. Il peut s’agir d’un magasin, d’un atelier, ou encore d’un local pour l’exercice d’une profession libérale (dentiste, avocat, notaire…).

Proposer un local commercial pour de la location Airbnb courte durée est donc possible. Effectivement, il s’agit d’une activité commerciale de service avec accueil d’une clientèle.

Afin de vous assurer que votre bien est à usage commercial, il faut remonter à l’usage qui en était fait au 1er janvier 1970. Pour se faire: demandez la fiche de révision foncière à votre notaire. Le bien doit avoir été affecté à un usage « autre qu’habitation » et ne pas avoir subi de modification depuis.

2) Pourquoi investir dans un local commercial ?

Si vous choisissez d’investir dans un bien, autre qu’un local commercial, se situant dans une villes de +200 000 habitants ou zone tendue, il vous sera nécessaire d’:

• Effectuer un déclaration en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement, et
• Obtenir une autorisations de changement d’usage

Cependant, la procédure d’autorisation de changement d’usage coûte très cher. De plus, dans certaines communes, pour obtenir cette autorisation, la règle de la compensation à été mise en place.

Ainsi, le premier avantage du local commercial pour Airbnb est de ne pas y être soumis puisqu’il possède déjà l’usage commercial.

Par ailleurs, le rendement de la location saisonnière est très élevé. En effet, pour de la location Airbnb, il est autorisé de louer un local commercial sur airbnb sans limite de durée.

Cela explique pourquoi un nombre croissant d’investisseurs se tourne vers les locaux commerciaux. D’autant que la France est la destination la plus touristique au monde avec plus de 89 millions de visiteurs en 2018. Ainsi, la demande en location courte durée est extrêmement élevée.

3) Quelle est la réglementation en vigueur pour la location airbnb dans un local commercial ?

Pour louer votre local commercial de manière légale et sereine:

1. Commencez par vérifier que le règlement de votre copropriété n’inclut pas de clause restrictive pour ce type de location.
2. Demandez le changement de la destination de votre local commercial en « hébergement hôtelier ». Un changement simple à obtenir par le biais d’une déclaration préalable en mairie.
3. Accompagnez votre demande de changement de destination d’une déclaration préalable pour les travaux légers ou d’une demande de permis de construire.

Pourquoi? il est fort probable que votre local ait besoin de quelques aménagements ou travaux. En effet, il vous faudra le rendre habitable et attractif aux yeux de vos futurs voyageurs.

Agencement des pièces, optimisation de la capacité d’accueil, installation d’une salle de bain, d’une cuisine équipée… Tout ce qui permettra d’y séjourner le plus confortablement possible.

4) Comment changer la destination de son local ?

Le changement de destination concerne donc le « contenant », c’est-à-dire le local ou l’immeuble à proprement parler et est donc afférent aux règles d’urbanisme applicables à l’échelle de la commune.

Étant précisé que les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

Passer d’une destination à une autre requiert une autorisation auprès de l’autorité administrative compétente, à savoir la Mairie de la commune dont dépend l’immeuble ou le local.

4.1) LE CHANGEMENT DE DESTINATION NÉCESSITE-T-IL UNE DÉCLARATION PRÉALABLE OU UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?

L’article R421-17 du code de l’urbanisme impose une déclaration préalable, lorsque ce changement de destination ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du local ou du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m2 (40 m2 dans certaines conditions).

Dans le cas de tels travaux (modification de structures porteuses, etc.), un permis de construire est nécessaire (article R421-14 du code de l’urbanisme).

4.2) LE CHANGEMENT DE SOUS-DESTINATION NÉCESSITE-T-IL UNE DÉCLARATION PRÉALABLE OU UN PERMIS DE CONSTRUIRE ?

Le changement de sous-destination n’impose aucune formalité lorsque ce changement ne s’accompagne pas de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m2 (ou à 40 m2 dans certaines conditions).

En revanche, un permis de construire est nécessaire dans le cas où de tels travaux sont prévus.

5) Quel est l’imposition sur les revenus airbnb ?

En France, les revenus provenant de la location Airbnb sont généralement considérés comme des revenus locatifs, et ils sont inclus dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Le barème d’imposition pour ces revenus Airbnb dépend du montant total de vos revenus annuels, et il suit le barème progressif de l’impôt sur le revenu en vigueur.

Le barème d’imposition sur les revenus Airbnb en France pour l’année 2021 (pour les revenus de 2020) était le suivant :

1. Tranche à 0% : Jusqu’à 10 084 € pour une personne seule, 20 168 € pour un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune.
2. Tranche à 11% : De 10 085 € à 25 710 € pour une personne seule, de 20 169 € à 51 420 € pour un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune.
3. Tranche à 30% : De 25 711 € à 73 516 € pour une personne seule, de 51 421 € à 147 032 € pour un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune.
4. Tranche à 41% : Au-delà de 73 517 € pour une personne seule, au-delà de 147 033 € pour un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune.

Ces taux d’imposition s’appliquent à l’ensemble de vos revenus, y compris les revenus de location Airbnb, et le montant de l’impôt que vous paierez dépendra de la somme totale de ces revenus. Il est important de noter que ces taux peuvent varier d’une année à l’autre et peuvent être soumis à des modifications par les autorités fiscales.

En plus de l’impôt sur le revenu, vous pouvez également être tenu de payer la taxe de séjour et de collecter la TVA si vous louez votre bien sur Airbnb. Les règles spécifiques peuvent varier en fonction de la commune où vous louez votre bien, il est donc essentiel de consulter les autorités fiscales locales ou un professionnel de la fiscalité pour obtenir des informations précises et à jour.